Na negociação de imóveis, é comum surgirem dúvidas sobre a diferença entre promessa de compra e venda e o contrato definitivo (ou escritura pública). Embora ambos estejam presentes nas transações imobiliárias, cada um tem funções e consequências jurídicas distintas.
Entender essas diferenças é fundamental para garantir segurança jurídica, evitar litígios e assegurar que o comprador obtenha efetivamente a propriedade do imóvel após a negociação.
Neste artigo, você vai descobrir o que é a promessa de compra e venda, o que é o contrato definitivo, qual o valor legal de cada documento, seus efeitos jurídicos e como utilizá-los corretamente durante a compra de um imóvel.
1. O Que É a Promessa de Compra e Venda?
A promessa de compra e venda é um instrumento preliminar, por meio do qual as partes se comprometem a realizar a venda e aquisição de um bem imóvel no futuro, dentro de determinadas condições acordadas previamente.
Ela é também conhecida como compromisso de compra e venda, e serve como um comprometimento contratual entre comprador e vendedor. Esse tipo de documento é utilizado quando:
A venda ainda depende de alguma condição futura (ex: aprovação de financiamento, regularização documental, inventário)
O comprador ainda está levantando recursos financeiros para o pagamento integral
As partes precisam formalizar o acordo antes de ir ao cartório
Esse contrato pode ser feito por instrumento particular ou por instrumento público, e já possui força vinculante entre as partes, ou seja, pode gerar obrigação de cumprimento, mesmo antes da assinatura da escritura definitiva.
2. Efeitos Jurídicos da Promessa de Compra e Venda
Embora não transfira a propriedade do imóvel, a promessa de compra e venda gera efeitos jurídicos relevantes. De acordo com o artigo 475 do Código Civil, se uma das partes deixar de cumprir o contrato, a outra pode exigir o seu cumprimento forçado, ou pedir a rescisão com perdas e danos.
Além disso, a promessa de compra e venda pode ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, desde que:
Seja firmada por instrumento público ou por instrumento particular com firma reconhecida
Contenha a descrição do imóvel, preço, condições de pagamento e assinatura das partes
O registro da promessa na matrícula do imóvel garante direito real à aquisição, tornando o comprador titular de um direito real de aquisição do bem, o que o protege de terceiros.
Esse registro confere ao promitente comprador a possibilidade, inclusive, de requerer adjudicação compulsória do imóvel caso o vendedor se recuse a cumprir a venda, conforme o artigo 1.418 do Código Civil.
3. O Que É o Contrato Definitivo (Escritura de Compra e Venda)?
O contrato definitivo é, na prática, a escritura pública de compra e venda, lavrada em cartório de notas. Ele formaliza a transferência da posse e da propriedade do imóvel, sendo o passo seguinte à promessa de compra e venda.
Esse documento é obrigatório para imóveis cujo valor seja superior a 30 salários mínimos, conforme o artigo 108 do Código Civil, e é requisito indispensável para que a transferência da propriedade possa ser levada ao registro.
A escritura pública precisa conter:
Identificação das partes (vendedor e comprador)
Valor da negociação
Forma de pagamento
Descrição completa do imóvel (conforme matrícula)
Declarações de inexistência de ônus ou pendências
Outras cláusulas acordadas entre as partes
Apenas com a escritura pública (ou contrato de financiamento em caso de compra financiada) será possível fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis, que é o ato que, de fato, transfere a propriedade ao comprador.
4. Efeitos Jurídicos da Escritura Pública
Diferente da promessa, a escritura pública tem como principal efeito a formalização da vontade definitiva das partes de transferir o bem. No entanto, é importante entender que a escritura, por si só, não transfere a propriedade. Ela apenas autoriza o registro da propriedade em nome do comprador.
A transferência da propriedade só ocorre com o registro da escritura na matrícula do imóvel, conforme previsto no artigo 1.245 do Código Civil:
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.”
Ou seja, enquanto a escritura não for registrada, o comprador não é, legalmente, o proprietário do imóvel.
6. A Importância do Registro Imobiliário
Tanto a promessa quanto o contrato definitivo precisam ser registrados para produzirem efeitos completos.
A promessa registrada gera direito real à aquisição
A escritura registrada é o que efetiva a transferência da propriedade
Sem o registro, o comprador corre sérios riscos, como:
Perder o imóvel para terceiros (em caso de nova venda ou penhora)
Dificuldade para financiamento ou regularização futura
Insegurança jurídica quanto à posse e propriedade
Por isso, é essencial incluir no planejamento da compra os custos com escritura, registro e ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que variam conforme o município e o valor do bem.
7. Cuidados Essenciais na Elaboração dos Contratos
Tanto a promessa quanto o contrato definitivo devem conter cláusulas claras, completas e juridicamente válidas. Recomenda-se:
Incluir prazos, valores, formas de pagamento e multa em caso de inadimplência
Descrever o imóvel com base na matrícula atualizada
Verificar se o vendedor é o legítimo proprietário
Confirmar que não há ônus reais sobre o bem
Incluir cláusula resolutiva em caso de inadimplemento
É altamente recomendável contar com assessoria jurídica especializada em direito imobiliário na elaboração ou revisão de qualquer contrato, a fim de evitar cláusulas abusivas ou ilegais.
Conclusão
A promessa de compra e venda e o contrato definitivo são documentos essenciais em uma transação imobiliária, mas têm finalidades diferentes. A promessa serve como um compromisso inicial, garantindo direitos ao comprador, enquanto o contrato definitivo — a escritura — representa a formalização final da compra, viabilizando a transferência da propriedade com o devido registro.
Saber diferenciá-los é fundamental para quem deseja comprar ou vender um imóvel com total segurança jurídica. A orientação de profissionais qualificados, como advogados e corretores credenciados, é sempre recomendada para garantir que todos os atos estejam em conformidade com a lei.
Em qualquer negociação, conhecimento e cautela são os melhores aliados para realizar negócios seguros, eficazes e vantajosos.
