Diferença entre Promessa de Compra e Venda e Contrato Definitivo: Entenda os Efeitos Jurídicos de Cada Documento

Na negociação de imóveis, é comum surgirem dúvidas sobre a diferença entre promessa de compra e venda e o contrato definitivo (ou escritura pública). Embora ambos estejam presentes nas transações imobiliárias, cada um tem funções e consequências jurídicas distintas.

Entender essas diferenças é fundamental para garantir segurança jurídica, evitar litígios e assegurar que o comprador obtenha efetivamente a propriedade do imóvel após a negociação.

Neste artigo, você vai descobrir o que é a promessa de compra e venda, o que é o contrato definitivo, qual o valor legal de cada documento, seus efeitos jurídicos e como utilizá-los corretamente durante a compra de um imóvel.

1. O Que É a Promessa de Compra e Venda?

A promessa de compra e venda é um instrumento preliminar, por meio do qual as partes se comprometem a realizar a venda e aquisição de um bem imóvel no futuro, dentro de determinadas condições acordadas previamente.

Ela é também conhecida como compromisso de compra e venda, e serve como um comprometimento contratual entre comprador e vendedor. Esse tipo de documento é utilizado quando:

  • A venda ainda depende de alguma condição futura (ex: aprovação de financiamento, regularização documental, inventário)

  • O comprador ainda está levantando recursos financeiros para o pagamento integral

  • As partes precisam formalizar o acordo antes de ir ao cartório

Esse contrato pode ser feito por instrumento particular ou por instrumento público, e já possui força vinculante entre as partes, ou seja, pode gerar obrigação de cumprimento, mesmo antes da assinatura da escritura definitiva.

2. Efeitos Jurídicos da Promessa de Compra e Venda

Embora não transfira a propriedade do imóvel, a promessa de compra e venda gera efeitos jurídicos relevantes. De acordo com o artigo 475 do Código Civil, se uma das partes deixar de cumprir o contrato, a outra pode exigir o seu cumprimento forçado, ou pedir a rescisão com perdas e danos.

Além disso, a promessa de compra e venda pode ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, desde que:

  • Seja firmada por instrumento público ou por instrumento particular com firma reconhecida

  • Contenha a descrição do imóvel, preço, condições de pagamento e assinatura das partes

O registro da promessa na matrícula do imóvel garante direito real à aquisição, tornando o comprador titular de um direito real de aquisição do bem, o que o protege de terceiros.

Esse registro confere ao promitente comprador a possibilidade, inclusive, de requerer adjudicação compulsória do imóvel caso o vendedor se recuse a cumprir a venda, conforme o artigo 1.418 do Código Civil.

3. O Que É o Contrato Definitivo (Escritura de Compra e Venda)?

O contrato definitivo é, na prática, a escritura pública de compra e venda, lavrada em cartório de notas. Ele formaliza a transferência da posse e da propriedade do imóvel, sendo o passo seguinte à promessa de compra e venda.

Esse documento é obrigatório para imóveis cujo valor seja superior a 30 salários mínimos, conforme o artigo 108 do Código Civil, e é requisito indispensável para que a transferência da propriedade possa ser levada ao registro.

A escritura pública precisa conter:

  • Identificação das partes (vendedor e comprador)

  • Valor da negociação

  • Forma de pagamento

  • Descrição completa do imóvel (conforme matrícula)

  • Declarações de inexistência de ônus ou pendências

  • Outras cláusulas acordadas entre as partes

Apenas com a escritura pública (ou contrato de financiamento em caso de compra financiada) será possível fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis, que é o ato que, de fato, transfere a propriedade ao comprador.

4. Efeitos Jurídicos da Escritura Pública

Diferente da promessa, a escritura pública tem como principal efeito a formalização da vontade definitiva das partes de transferir o bem. No entanto, é importante entender que a escritura, por si só, não transfere a propriedade. Ela apenas autoriza o registro da propriedade em nome do comprador.

A transferência da propriedade só ocorre com o registro da escritura na matrícula do imóvel, conforme previsto no artigo 1.245 do Código Civil:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.”

Ou seja, enquanto a escritura não for registrada, o comprador não é, legalmente, o proprietário do imóvel.

6. A Importância do Registro Imobiliário

Tanto a promessa quanto o contrato definitivo precisam ser registrados para produzirem efeitos completos.

  • A promessa registrada gera direito real à aquisição

  • A escritura registrada é o que efetiva a transferência da propriedade

Sem o registro, o comprador corre sérios riscos, como:

  • Perder o imóvel para terceiros (em caso de nova venda ou penhora)

  • Dificuldade para financiamento ou regularização futura

  • Insegurança jurídica quanto à posse e propriedade

Por isso, é essencial incluir no planejamento da compra os custos com escritura, registro e ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que variam conforme o município e o valor do bem.

7. Cuidados Essenciais na Elaboração dos Contratos

Tanto a promessa quanto o contrato definitivo devem conter cláusulas claras, completas e juridicamente válidas. Recomenda-se:

  • Incluir prazos, valores, formas de pagamento e multa em caso de inadimplência

  • Descrever o imóvel com base na matrícula atualizada

  • Verificar se o vendedor é o legítimo proprietário

  • Confirmar que não há ônus reais sobre o bem

  • Incluir cláusula resolutiva em caso de inadimplemento

É altamente recomendável contar com assessoria jurídica especializada em direito imobiliário na elaboração ou revisão de qualquer contrato, a fim de evitar cláusulas abusivas ou ilegais.

Conclusão

A promessa de compra e venda e o contrato definitivo são documentos essenciais em uma transação imobiliária, mas têm finalidades diferentes. A promessa serve como um compromisso inicial, garantindo direitos ao comprador, enquanto o contrato definitivo — a escritura — representa a formalização final da compra, viabilizando a transferência da propriedade com o devido registro.

Saber diferenciá-los é fundamental para quem deseja comprar ou vender um imóvel com total segurança jurídica. A orientação de profissionais qualificados, como advogados e corretores credenciados, é sempre recomendada para garantir que todos os atos estejam em conformidade com a lei.

Em qualquer negociação, conhecimento e cautela são os melhores aliados para realizar negócios seguros, eficazes e vantajosos.

Deixe um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *