A transferência de imóvel no cartório é uma etapa essencial para formalizar a compra e garantir a propriedade legal do bem adquirido. Embora muitas pessoas acreditem que a assinatura de um contrato seja suficiente, somente o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis torna o comprador o verdadeiro proprietário.
Neste guia completo, vamos mostrar como transferir um imóvel no cartório, quais documentos são necessários, quanto custa o processo, quais os impostos envolvidos e quais cuidados você deve tomar para garantir uma transação segura e juridicamente válida.
O que é a transferência de imóvel?
Transferir um imóvel significa registrar a mudança de titularidade na matrícula do imóvel, ou seja, no livro do Cartório de Registro de Imóveis onde ele está cadastrado. Somente após esse registro é que o comprador se torna, de fato, o proprietário legal do bem.
Segundo o artigo 1.245 do Código Civil brasileiro, “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis”. Em outras palavras, sem o registro, a venda é incompleta.
Passo a passo para fazer a transferência do imóvel no cartório
Abaixo, você confere todas as etapas da transferência de propriedade imobiliária, desde o contrato de compra e venda até o registro final.
1. Assinatura do contrato de compra e venda
Antes de qualquer providência cartorária, é necessário que as partes — comprador e vendedor — assinem um contrato de compra e venda. Esse contrato pode ser:
Instrumento particular (em compras à vista ou direto com o proprietário)
Escritura pública (obrigatória em compras à vista acima de 30 salários mínimos)
Contrato de financiamento com alienação fiduciária, nos casos de compra financiada via banco
Esse documento deve conter todas as cláusulas essenciais da negociação: valor, forma de pagamento, prazos, descrição do imóvel, penalidades, entre outras.
2. Pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
O segundo passo é o pagamento do ITBI, um tributo obrigatório cobrado pelo município onde o imóvel está localizado. Sem ele, não é possível lavrar a escritura ou registrar o imóvel.
Como funciona o ITBI:
Valor: geralmente de 2% a 3% sobre o valor venal do imóvel (definido pela prefeitura)
Quem paga: comprador
Onde pagar: pelo site da prefeitura ou presencialmente, conforme a cidade
Documento gerado: guia do ITBI (ou DAM – Documento de Arrecadação Municipal)
É fundamental guardar o comprovante de pagamento, pois ele será exigido no cartório.
3. Lavratura da escritura pública de compra e venda
Com o ITBI pago e o contrato em mãos, o próximo passo é a lavratura da escritura pública, realizada em Cartório de Notas. Essa escritura é o documento oficial que formaliza a transação imobiliária, especialmente quando o imóvel não é financiado por banco.
Documentos exigidos:
RG e CPF de comprador e vendedor
Certidão de casamento ou pacto antenupcial, se houver
Comprovante de pagamento do ITBI
Matrícula atualizada do imóvel (emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis)
Comprovante de endereço
Certidões negativas de débitos do imóvel e do vendedor (IPTU, condomínio, protestos, ações judiciais)
Após lavrada, a escritura precisa ser assinada por ambas as partes e, se necessário, por testemunhas. A partir daí, o documento estará apto para ser levado ao cartório de registro.
4. Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis
Este é o ato final da transferência: registrar a escritura na matrícula do imóvel. Isso é feito exclusivamente no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela circunscrição onde o bem está localizado.
Sem esse registro, o comprador ainda não é legalmente dono do imóvel, mesmo tendo assinado o contrato, pago o ITBI e lavrado a escritura. O registro garante a publicidade, segurança e validade jurídica da transação.
Para registrar, é necessário:
Escritura pública (ou contrato de financiamento)
Comprovante de pagamento do ITBI
Documentos pessoais das partes
Recolhimento das taxas de registro
Após protocolar os documentos, o cartório analisará e, estando tudo certo, realizará o registro definitivo. A partir desse momento, o nome do novo proprietário constará na matrícula.
Quem deve arcar com os custos da transferência?
De forma geral, a responsabilidade pelos custos da transferência é do comprador, exceto se houver cláusula contratual prevendo o contrário. No entanto, é comum o vendedor custear as certidões negativas exigidas no processo.
Transferência em casos específicos: o que muda?
a) Imóvel financiado
Quando o imóvel é financiado, o próprio banco é responsável por lavrar o contrato com cláusula de alienação fiduciária e enviar para registro. O comprador paga apenas as taxas e tributos.
b) Imóvel comprado na planta
A transferência só ocorre após o habite-se e a averbação da construção na matrícula. Depois disso, a construtora entrega a escritura ou contrato de financiamento para registro.
c) Compra com inventário ou herança
Quando o imóvel é objeto de herança, é necessário concluir o inventário e obter o formal de partilha antes de efetuar a transferência.
Cuidados essenciais ao transferir um imóvel
Verifique a matrícula atualizada do imóvel antes da compra
Nunca assine documentos sem orientação jurídica
Exija certidões negativas do imóvel e do vendedor
Acompanhe todo o processo até o registro final
Desconfie de negócios com preços muito abaixo do mercado
Evite “contratos de gaveta” — eles não garantem direito real de propriedade
Conclusão
A transferência do imóvel no cartório é o passo mais importante para garantir a legalidade e a segurança de uma negociação imobiliária. Ignorar ou pular etapas pode causar sérios prejuízos e até a perda do bem. Por isso, é fundamental entender todo o processo, planejar os custos e buscar o suporte de profissionais capacitados.
Se você está em vias de comprar um imóvel, utilize este guia como referência e garanta que seu investimento esteja protegido do início ao fim. Com informação e cautela, o sonho da casa própria pode se tornar uma realidade segura, transparente e definitiva.
