A compra e venda de um imóvel é um negócio de alto valor, que envolve diversas etapas jurídicas, financeiras e cartoriais. Para que tudo ocorra de forma segura, é fundamental que todas as partes envolvidas estejam atentas à documentação exigida em cada fase da negociação. A ausência ou a irregularidade em qualquer documento pode não apenas atrasar o processo, como também colocar em risco o patrimônio de quem compra.
Neste artigo, você confere um guia completo e atualizado com todos os documentos essenciais na compra e venda de imóveis, tanto do lado do vendedor quanto do comprador, incluindo aqueles exigidos para a lavratura da escritura pública, financiamento bancário e registro definitivo no cartório de imóveis.
1. Por que a Documentação é Tão Importante?
A documentação serve como comprovação legal de que o imóvel está apto a ser negociado, que o vendedor é o verdadeiro proprietário, e que não há impedimentos jurídicos ou dívidas que possam prejudicar a transação. O comprador que não exige os documentos corretos pode sofrer consequências graves, como a perda do imóvel por nulidade da venda, penhoras futuras ou até golpes imobiliários.
Verificar todos os documentos com cuidado é uma forma de garantir a segurança jurídica da transação e evitar prejuízos financeiros e emocionais.
2. Documentos do Imóvel
A documentação do imóvel deve comprovar sua regularidade registral, fiscal e estrutural. Os principais documentos exigidos são:
a) Matrícula Atualizada do Imóvel
A matrícula é o documento mais importante do imóvel. Emitida pelo cartório de registro de imóveis competente, ela reúne todas as informações jurídicas da propriedade, como:
Endereço e descrição do imóvel
Nome dos proprietários anteriores e atuais
Averbações (reformas, construções, partilhas, divórcios)
Hipotecas, penhoras ou qualquer ônus existente
É fundamental solicitar a certidão de matrícula atualizada (com no máximo 30 dias de emissão), pois apenas o proprietário legal pode vender o bem.
b) Certidão de Ônus Reais
Essa certidão indica se o imóvel possui algum ônus que impeça sua venda, como:
Hipoteca
Penhora judicial
Alienação fiduciária
Usufruto
Cláusulas de inalienabilidade
Caso exista algum ônus, é necessário regularizar a situação antes da assinatura do contrato.
c) Certidão Negativa de Débitos de IPTU
Emitida pela prefeitura, comprova que não há dívidas de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) vinculadas ao imóvel. A responsabilidade do pagamento recai sobre o vendedor até a data da transferência.
d) Declaração de Quitação de Condomínio
No caso de imóveis em condomínios, como apartamentos, é indispensável uma declaração de quitação de débitos condominiais emitida pelo síndico. A ausência dessa quitação pode transferir dívidas ao novo proprietário.
e) Habite-se
Documento emitido pela prefeitura que comprova que o imóvel foi construído conforme as normas legais e está pronto para ser habitado. Sua ausência pode impedir o financiamento e o registro da escritura.
f) Planta do Imóvel Aprovada
A planta aprovada é exigida especialmente em financiamentos bancários e imóveis recém-construídos. Ela deve estar de acordo com a obra executada e registrada no cartório.
3. Documentos do Vendedor
A análise dos documentos do vendedor é tão importante quanto a verificação do imóvel. Ela visa garantir que quem está vendendo é, de fato, o proprietário legítimo e que não há pendências judiciais que possam comprometer a venda.
a) Documento de Identificação (RG e CPF)
Verifica-se a identidade e capacidade civil do vendedor. No caso de pessoa casada, é necessário o documento do cônjuge e certidão de casamento atualizada, com regime de bens.
b) Certidão de Casamento ou Nascimento
Essencial para verificar o regime de bens e se há necessidade da assinatura do cônjuge na escritura. Em casos de união estável, deve-se apresentar a escritura pública correspondente.
c) Certidões Negativas Pessoais
Emitidas em nome do vendedor e, se for o caso, de seu cônjuge. As principais são:
Certidão de ações cíveis e criminais (Justiça Estadual e Federal)
Certidão de protesto de títulos
Certidão negativa da Justiça do Trabalho
Certidão de execuções fiscais (municipal, estadual e federal)
Essas certidões permitem saber se o vendedor responde a processos que possam atingir o imóvel ou impedir a venda.
d) Certidão de Regularidade Fiscal (Pessoa Jurídica)
Se o vendedor for uma empresa, deve-se apresentar:
Cartão CNPJ
Contrato Social atualizado
Certidões negativas de débitos fiscais federais, estaduais e municipais
Certidão de débitos trabalhistas
Ata de reunião autorizando a venda (se necessário)
4. Documentos do Comprador
O comprador também deve apresentar documentos, principalmente se houver financiamento bancário envolvido. Entre os principais:
RG e CPF (ou CNH)
Comprovante de residência
Comprovante de estado civil (certidão de nascimento, casamento ou divórcio)
Comprovante de renda
Declaração de imposto de renda (se exigido pelo banco)
No caso de financiamento, o banco pode solicitar documentação adicional, como análise de crédito, extratos bancários e comprovante de FGTS.
5. Escritura Pública de Compra e Venda
A escritura é o instrumento jurídico que formaliza a transação imobiliária. Deve ser lavrada em cartório de notas, com todos os dados das partes, do imóvel e as condições de pagamento.
Importante: mesmo com contrato particular assinado, a escritura é obrigatória quando o pagamento é à vista e o imóvel não é financiado.
No caso de imóveis financiados, a escritura pode ser substituída por contrato de financiamento com alienação fiduciária, que também deverá ser registrado.
6. Registro no Cartório de Imóveis
Somente após o registro da escritura ou contrato no cartório de registro de imóveis é que o comprador se torna, legalmente, o novo proprietário.
O registro é indispensável para garantir:
Publicidade da transferência
Proteção contra terceiros
Direito de propriedade pleno
Sem o registro, o comprador pode perder o imóvel mesmo após pagar integralmente o valor acordado.
7. Custos e Impostos Envolvidos
Além dos documentos, o comprador deve considerar os custos acessórios, como:
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): geralmente de 2% a 3% sobre o valor venal ou de venda, conforme o município
Taxas cartoriais: escritura e registro
Honorários advocatícios ou corretagem (se aplicável)
É importante incluir esses valores no planejamento financeiro da compra.
Conclusão
A compra e venda de um imóvel é um processo que exige responsabilidade, atenção e conhecimento. A verificação rigorosa de todos os documentos é o que garante que a transação ocorra dentro da legalidade, evitando fraudes, prejuízos e disputas judiciais.
Por mais que o processo pareça burocrático, ele é necessário para proteger o patrimônio de ambas as partes. Sempre que possível, conte com o auxílio de profissionais qualificados — como advogados especializados em direito imobiliário e corretores registrados — para acompanhar toda a negociação.
Seguindo corretamente todas as etapas documentais, você poderá realizar o sonho da casa própria ou de um bom investimento com total segurança jurídica.
