Comprar um imóvel na planta é uma das opções mais atrativas para quem deseja adquirir a casa própria ou investir no mercado imobiliário com preços mais acessíveis e boas condições de pagamento. No entanto, essa modalidade exige atenção redobrada, pois envolve riscos e particularidades que o comprador precisa conhecer bem antes de assinar qualquer contrato.
Ao longo deste guia completo, você vai entender passo a passo como funciona a compra de um imóvel na planta, quais documentos e garantias devem ser exigidos, o que observar no contrato, como acompanhar a obra e o que fazer para evitar prejuízos ou arrependimentos.
1. Por Que Comprar um Imóvel na Planta?
Adquirir um imóvel ainda em fase de projeto ou construção oferece vantagens importantes:
Preço mais baixo em comparação com imóveis prontos
Parcelamento direto com a construtora durante a obra
Maior valorização até a entrega das chaves
Possibilidade de personalizar o imóvel (acabamentos, planta modificada)
Condições facilitadas de entrada e financiamento após a obra
Contudo, junto com os benefícios vêm também os riscos: atraso na entrega, falência da construtora, cláusulas contratuais abusivas e problemas estruturais futuros. Por isso, é essencial agir com cautela e se preparar juridicamente para tomar uma decisão segura.
2. Escolhendo a Construtora com Segurança
O primeiro passo é verificar a reputação da empresa responsável pela obra. Isso pode ser feito com algumas ações simples, mas decisivas:
Pesquise o histórico da construtora: quantos empreendimentos ela já entregou? Houve atrasos ou reclamações?
Consulte o CNPJ da empresa nos sites da Receita Federal e dos tribunais estaduais e federais para identificar se há processos judiciais relevantes.
Verifique se a obra está regularizada na prefeitura e possui alvará de construção, registro no cartório de imóveis e licenciamento ambiental, se for o caso.
Consulte também o Procon e sites como Reclame Aqui para saber se há registros de insatisfação dos consumidores.
Construtoras sérias trabalham com transparência, têm registro no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) ou no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e fornecem acesso às plantas, cronograma e memorial descritivo da obra.
3. Entendendo o Registro de Incorporação
Nenhum imóvel na planta pode ser vendido legalmente sem que exista o registro de incorporação do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse documento comprova que a construtora tem autorização para vender as unidades e iniciar as obras. Ele deve conter:
Memorial descritivo da obra
Cronograma físico-financeiro
Projeto aprovado pela prefeitura
Licenças ambientais (quando aplicável)
Matrícula-mãe do terreno
Certidão negativa de débitos fiscais e trabalhistas
Antes de fechar negócio, solicite uma cópia desse registro. A falta desse documento pode indicar um empreendimento irregular e causar sérios problemas no futuro.
4. O Que Avaliar no Contrato de Compra e Venda
O contrato de promessa de compra e venda é o instrumento que formaliza o negócio entre comprador e construtora. Ele deve ser lido com atenção antes de ser assinado, de preferência com o auxílio de um advogado especializado.
Alguns pontos fundamentais que precisam constar no contrato são:
Identificação completa das partes
Descrição detalhada do imóvel (andar, metragem, vaga de garagem, número da unidade)
Valor total do imóvel e condições de pagamento
Correções monetárias e índices aplicáveis (ex: INCC)
Prazos para entrega da obra
Multas e penalidades em caso de atraso
Condições para rescisão contratual
Garantias de assistência técnica após a entrega
Um dos maiores erros cometidos por compradores é ignorar cláusulas abusivas ou mal redigidas, que favorecem exclusivamente a construtora. Por isso, a assessoria jurídica é altamente recomendada.
5. Cuidado com o INCC e a Correção de Parcelas
Durante a construção, é comum que as parcelas do imóvel na planta sejam corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Esse índice reflete a variação dos custos da construção e costuma subir mensalmente.
O problema é que muitos compradores não consideram essa correção no orçamento, o que pode causar desequilíbrio financeiro ao longo do tempo. Por isso:
Simule o impacto do INCC no valor final do imóvel
Negocie, se possível, um teto para a correção
Planeje seu orçamento considerando aumentos mensais
Lembre-se: o financiamento bancário, geralmente, só ocorre após a entrega da obra. Até lá, os pagamentos são feitos diretamente à construtora, com correções pelo INCC.
6. Acompanhando a Obra e os Prazos
Após a assinatura do contrato, é importante acompanhar o andamento da obra. Construtoras sérias enviam relatórios periódicos, fotos e até disponibilizam acesso online ao cronograma.
Você pode (e deve) visitar o canteiro de obras de tempos em tempos, com autorização da construtora, para verificar:
Cumprimento do cronograma
Qualidade dos materiais
Evolução da estrutura
Se houver atraso na entrega, a construtora poderá ser penalizada com multa contratual ou, em casos graves, o comprador poderá buscar a rescisão contratual com devolução dos valores pagos, acrescidos de juros e correção monetária.
7. O Que Fazer na Hora da Entrega das Chaves
Quando a obra é concluída, a construtora entrega as chaves ao comprador. No entanto, isso não significa que você deve simplesmente aceitar a unidade sem vistoria.
Antes de assinar o termo de recebimento, é seu direito:
Realizar uma vistoria técnica minuciosa
Verificar acabamentos, esquadrias, portas, pisos, torneiras, tomadas e iluminação
Testar equipamentos hidráulicos e elétricos
Fotografar ou documentar qualquer defeito ou irregularidade
Se forem constatados problemas, o comprador tem o direito de exigir reparos antes da entrega ou até mesmo recusar as chaves, se a unidade não estiver conforme o prometido no memorial descritivo.
8. Registro do Imóvel e Financiamento
Após a entrega, a unidade precisa ser individualizada na matrícula e registrada no nome do comprador. Para isso:
A construtora entrega a certidão de conclusão da obra (habite-se)
O comprador paga o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
A escritura pública ou o contrato de financiamento é lavrado
O documento é levado ao Cartório de Registro de Imóveis, onde será feito o registro da unidade
Só após esse registro é que o comprador se torna, legalmente, proprietário do imóvel.
Conclusão
Comprar um imóvel na planta é uma excelente oportunidade de realizar o sonho da casa própria com mais flexibilidade e valorização futura. No entanto, é preciso agir com planejamento, informação e acompanhamento cuidadoso de cada etapa do processo.
A escolha da construtora, a verificação da documentação, a análise do contrato, a atenção aos índices de correção e a vistoria final são passos fundamentais para garantir que o imóvel adquirido seja entregue conforme o combinado — e sem dores de cabeça.
Se você seguir essas orientações, terá muito mais tranquilidade para transformar esse sonho em uma conquista real e segura.
