Introdução ao Contrato de Empreitada
O contrato de empreitada é uma importante figura jurídica no âmbito das obrigações contratuais. Trata-se de um acordo em que uma parte — o dono da obra — contrata outra — o empreiteiro — para realizar uma obra, conforme condições e preço previamente ajustados. É um contrato tipicamente bilateral, envolvendo obrigações recíprocas, onde o foco é a entrega de um resultado final concreto, e não apenas a execução de serviços.
O Que se Entende por "Obra"
Para fins contratuais, considera-se obra qualquer resultado produzido por atividade ou trabalho humano. Pode ser material ou imaterial, móvel ou imóvel. Essa amplitude permite que o contrato de empreitada seja utilizado para uma vasta gama de finalidades, desde a construção civil até obras intelectuais ou industriais.
Natureza da Obrigação
A empreitada é uma obrigação de fazer com ênfase no resultado: a entrega da obra. Ainda que a prestação envolva atividade, o que interessa é a concretização do objeto contratado. Por essa razão, não é considerada um contrato personalíssimo, salvo se expressamente estipulado. Assim, o empreiteiro pode, em regra, delegar a execução a terceiros, a menos que haja cláusula que imponha a execução pessoal.
Forma de Remuneração
A remuneração no contrato de empreitada pode ser pecuniária ou de outra natureza. Por exemplo, pode-se pactuar que o empreiteiro receba uma cota-parte da própria obra. Caso não haja estipulação expressa, considera-se que o preço foi tacitamente convencionado conforme os usos e costumes locais.
Autonomia do Empreiteiro
Um elemento essencial da empreitada é a autonomia técnica e organizacional do empreiteiro. Se o dono da obra dirige diretamente a execução, descaracteriza-se a empreitada. Embora o dono possa fiscalizar os trabalhos, os riscos do contrato são assumidos pelo empreiteiro, o qual responde pelo resultado da obra.
Espécies de Empreitada
O contrato de empreitada se subdivide em duas espécies principais:
Empreitada de lavor: o empreiteiro executa a obra com mão de obra própria, mas os materiais são fornecidos pelo dono da obra. Neste caso, a responsabilidade por defeitos relacionados aos materiais é do contratante, e o empreiteiro deve alertar previamente sobre eventuais defeitos.
Empreitada mista: o empreiteiro é responsável tanto pela execução da obra quanto pelo fornecimento dos materiais. Aqui, a responsabilidade pelos danos decorrentes dos materiais recai sobre o próprio empreiteiro.
Etapas da Empreitada
A empreitada pode ser:
Integral: envolve a totalidade da obra, do início ao fim.
Parcial: abrange apenas uma etapa ou parte da obra global.
Formas de Precificação
O preço pode ser ajustado de duas formas:
Preço global: um valor fixo e total pela execução da obra como um todo, adotado quando é possível delimitar previamente os serviços a serem executados com precisão.
Preço unitário: fixado por unidades de medida (ex.: metro quadrado ou metro cúbico), com a apuração do custo total sendo feita conforme o avanço da obra.
Prazos e Entrega
O prazo de execução e a data de entrega devem ser definidos contratualmente. Na ausência de estipulação, aplicam-se os usos e costumes locais. Ao final da obra, se esta estiver conforme o contrato ou os costumes, o dono é obrigado a recebê-la. Caso contrário, pode rejeitá-la ou aceitá-la com abatimento proporcional do preço.
Subempreitada
É possível que o empreiteiro subcontrate terceiros para realizar parte ou a totalidade da obra, salvo se houver cláusula proibitiva. Porém, a responsabilidade perante o dono da obra permanece com o empreiteiro principal, inclusive no tocante a defeitos e danos causados.
Deveres de Comunicação
Conforme o princípio da boa-fé objetiva, o empreiteiro deve comunicar ao dono da obra ou ao fiscal designado quaisquer problemas, obstáculos ou imprevistos durante a execução. Isso pode ser feito diretamente ou por meio de registro no livro de ocorrências.
Aditivos Contratuais
Qualquer modificação no contrato — seja em relação a prazos, escopo, preço, formas de pagamento ou reajustes — deve ser feita por meio de termos aditivos, devidamente numerados e assinados pelas partes.
Suspensão do Contrato
O contrato de empreitada pode ser suspenso:
Pelo dono da obra, desde que pague as despesas e lucros cessantes do empreiteiro, mais indenização proporcional ao que ele teria recebido se a obra fosse concluída.
Pelo empreiteiro, em casos excepcionais, como:
Culpa do dono da obra.
Força maior.
Dificuldades técnicas imprevistas.
Modificações desproporcionais exigidas pelo contratante.
Garantias Legais
Em obras consideráveis ou edifícios, o empreiteiro que fornece mão de obra e materiais responde por cinco anos pela solidez e segurança da construção, inclusive quanto ao solo. O prazo para o dono propor ação é de 180 dias após o surgimento do defeito, sob pena de decadência (art. 618 do Código Civil).
Extinção do Contrato
O contrato de empreitada pode ser extinto por diversas causas, como:
Resilição unilateral;
Conclusão da obra;
Inexecução voluntária ou involuntária;
Infração contratual;
Término do prazo contratual.
Importante: a morte das partes não extingue o contrato, salvo se o vínculo estiver baseado em qualidades pessoais específicas do empreiteiro (art. 626).
Requisitos Essenciais do Contrato
Uma minuta contratual de empreitada deve conter:
Definição clara da obra;
Tipo de empreitada (mista ou de lavor);
Preço, forma de pagamento e reajustes;
Prazos de execução e entrega;
Condições de recebimento;
Garantias ofertadas;
Direitos e deveres das partes;
Penalidades por inadimplemento;
Hipóteses de resolução contratual;
Indicação do foro competente.
O contrato de empreitada exige planejamento técnico, definição precisa de obrigações e cautela quanto aos riscos. A correta redação contratual, aliada à observância dos dispositivos legais e à boa-fé, assegura a segurança jurídica das partes envolvidas e a efetiva concretização da obra contratada.
