Embora a promessa de compra e venda e o contrato definitivo estejam relacionados à mesma negociação imobiliária, esses dois instrumentos possuem finalidades distintas e produzem efeitos jurídicos diversos.
A promessa de compra e venda é, essencialmente, um compromisso contratual firmado entre comprador e vendedor, no qual ambos se obrigam a celebrar o contrato definitivo no futuro, conforme os termos previamente estabelecidos. Trata-se, portanto, de um negócio jurídico preliminar, utilizado geralmente na fase inicial da negociação. É muito comum quando o comprador ainda depende da aprovação de financiamento, levantamento de documentação, ou quando há pendências que precisam ser regularizadas antes da efetiva transferência da propriedade.
Já o contrato definitivo, materializado na escritura pública de compra e venda, é o instrumento final da transação, que formaliza de maneira definitiva a intenção das partes em transferir a titularidade do imóvel. Essa escritura deve, obrigatoriamente, ser lavrada em cartório de notas, sendo condição indispensável para que a propriedade seja transferida ao comprador.
No que se refere à transferência de propriedade, a promessa de compra e venda não é suficiente para transmitir a titularidade do imóvel. Ela gera apenas uma obrigação de fazer, ou seja, o dever de concluir o negócio no futuro. Por sua vez, a escritura definitiva, quando registrada no cartório de registro de imóveis, é o instrumento que efetivamente transfere a propriedade, conferindo ao comprador o status de proprietário legal perante terceiros e o Estado.
Outro ponto relevante diz respeito ao registro cartorial. A promessa de compra e venda pode ser registrada no cartório de registro de imóveis — o que é altamente recomendável — pois, com isso, passa a produzir efeitos perante terceiros e confere ao comprador o direito real à aquisição. Contudo, esse registro é opcional. No caso do contrato definitivo, por outro lado, o registro é obrigatório para que a propriedade seja, de fato, transferida. Sem esse registro, mesmo com a escritura pública lavrada, o comprador não se torna o proprietário legal.
Quanto à forma, a promessa pode ser celebrada por instrumento particular ou instrumento público, a depender da complexidade do negócio e da exigência das partes. Já o contrato definitivo deve ser feito exclusivamente por escritura pública, conforme estabelece o artigo 108 do Código Civil, nos casos em que o imóvel vale mais de 30 salários mínimos — o que, na prática, corresponde à imensa maioria das negociações imobiliárias.
A utilização prática de cada documento também difere. A promessa de compra e venda é comum na fase preliminar da negociação, servindo como um compromisso firme até que todos os requisitos estejam prontos para a conclusão do negócio. Já o contrato definitivo é utilizado na fase final, quando todos os documentos já foram reunidos, o financiamento (se houver) aprovado e as partes prontas para formalizar e registrar a venda.
Por fim, os efeitos jurídicos de cada instrumento são distintos. A promessa gera uma obrigação contratual de fazer, permitindo inclusive que o comprador exija judicialmente o cumprimento do contrato, em caso de recusa do vendedor em finalizar o negócio. Por outro lado, a escritura pública, após registrada, concretiza a transferência da propriedade, encerrando a relação contratual com a consolidação do direito de propriedade no nome do comprador.
Portanto, compreender essas diferenças é essencial para qualquer pessoa que esteja envolvida em uma transação imobiliária, seja como comprador ou vendedor. Essa distinção entre os instrumentos evita frustrações, inseguranças jurídicas e garante que o imóvel seja adquirido de forma legal, segura e definitiva.
