Comprar um imóvel representa uma das maiores conquistas da vida, mas também uma das decisões financeiras mais complexas. Muitas pessoas acreditam que, ao juntar o valor da entrada ou conseguir a aprovação do financiamento, estão prontas para fechar negócio. No entanto, existem custos extras na compra de um imóvel que, se não forem considerados no planejamento, podem transformar o sonho da casa própria em um pesadelo financeiro.
Esses custos vão muito além do valor do imóvel em si. Eles envolvem taxas cartorárias, impostos, honorários de profissionais, despesas bancárias, entre outros. Neste artigo, você vai conhecer todos os principais gastos envolvidos na aquisição de um imóvel e aprender como se preparar para encarar cada um deles com tranquilidade.
Por que é importante considerar os custos extras na compra de um imóvel?
Ao comprar um imóvel, muitos compradores focam apenas no valor anunciado pela imobiliária ou construtora. No entanto, existem outras despesas que, somadas, podem representar de 4% a 8% do valor total do bem. Sem um bom planejamento, esses valores podem gerar dívidas inesperadas, impedir a finalização da compra ou até mesmo comprometer a obtenção do financiamento.
Por isso, ao pesquisar como comprar um imóvel com segurança, é essencial incluir todos os gastos adicionais obrigatórios no orçamento total do projeto.
1. ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
O ITBI é um dos custos mais importantes — e também um dos mais altos — envolvidos na compra de um imóvel. Ele é um imposto municipal, cobrado sempre que há transferência de propriedade entre vivos (compra e venda).
Valor:
Varia de acordo com o município, mas geralmente é de 2% a 3% sobre o valor do imóvel.
A base de cálculo é o valor venal de referência definido pela prefeitura, que pode ser maior do que o valor da compra.
Quem paga:
- O comprador, salvo cláusula contratual em contrário.
Dica:
Verifique o valor do ITBI no site da prefeitura local.
Em algumas cidades, é possível obter descontos em casos de primeiro imóvel financiado pelo SFH.
2. Escritura Pública
A escritura pública de compra e venda é obrigatória para imóveis à vista ou financiados sem alienação fiduciária. Ela formaliza a compra e deve ser lavrada em Cartório de Notas.
Valor:
Varia conforme o valor do imóvel e a tabela de emolumentos do estado.
Pode girar entre R$ 2.000 e R$ 5.000, ou mais, dependendo do valor da transação.
Quando não é necessária:
- Em casos de financiamento com alienação fiduciária, o contrato com o banco substitui a escritura.
3. Registro do Imóvel
Após a escritura ou contrato de financiamento, é necessário registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Esse passo é indispensável para que o comprador se torne legalmente proprietário do bem.
Valor:
Também depende do estado e do valor do imóvel.
Estima-se entre 1% e 2% do valor do imóvel.
Importante:
- Sem esse registro, o comprador não tem direito real sobre o imóvel, mesmo que já esteja pagando o financiamento ou tenha assinado a escritura.
4. Taxa de Avaliação Bancária
Se a compra for feita por meio de financiamento, o banco irá solicitar uma avaliação técnica do imóvel. Essa análise é feita por um engenheiro ou arquiteto credenciado, que verifica as condições do bem e define o valor de mercado.
Valor:
Entre R$ 2.000 e R$ 4.000, dependendo do banco e da região.
Finalidade:
Determinar o valor máximo de crédito que o banco irá conceder ao comprador.
5. Taxa de Serviço de Financiamento
Algumas instituições financeiras cobram uma taxa adicional chamada Taxa de Serviço ou Taxa Administrativa de Financiamento Imobiliário.
Valor:
Varia entre R$ 1.000 e R$ 2.500, conforme o banco.
Observação:
Essa taxa cobre custos internos do banco para a análise, processamento e formalização do financiamento.
6. Seguros Obrigatórios no Financiamento
Quem opta por financiar o imóvel deve contratar, obrigatoriamente, dois seguros:
MIP – Morte e Invalidez Permanente
DFI – Danos Físicos ao Imóvel
Valor:
Variável, embutido nas parcelas do financiamento.
O custo pode representar de 1% a 2% do valor total financiado, ao longo do contrato.
7. Custos com Assessoria Jurídica e Corretagem
Para garantir segurança e evitar problemas futuros, é comum contratar:
Advogado especializado em direito imobiliário: analisa o contrato, verifica a documentação e representa o comprador, se necessário.
Corretor de imóveis credenciado (CRECI): geralmente pago pelo vendedor ou construtora, mas pode haver acordos que transferem parte desse custo ao comprador.
Valor:
Honorários advocatícios: entre R$ 1.000 e R$ 5.000, dependendo da complexidade.
Comissão de corretagem: 5% a 6% do valor do imóvel (normalmente paga pelo vendedor).
8. Despesas com Mudança, Reforma e Condomínio
Após a compra, existem outros custos inevitáveis, que muitas vezes são esquecidos:
Mudança e transporte: média de R$ 1.000 a R$ 3.000
Reforma ou melhorias: pintura, elétrica, móveis planejados
Taxa condominial: especialmente em imóveis novos, pode haver taxa extra de constituição de condomínio ou fundo de reserva
Como se preparar para todos esses custos?
O ideal é incluir todos os custos extras no seu plano de compra desde o início da jornada. Veja algumas dicas:
Faça uma planilha com todos os custos estimados (ITBI, escritura, registro, taxas bancárias, seguros, assessoria, mudança).
Considere guardar entre 5% e 10% do valor do imóvel para cobrir essas despesas.
Consulte um corretor de imóveis ou advogado para obter uma estimativa mais precisa.
Se possível, negocie com o vendedor o pagamento de parte desses custos ou busque isenções específicas, como no caso de primeiro imóvel.
Conclusão
Saber quais são os custos extras na compra de um imóvel é essencial para fazer um negócio seguro, evitar dívidas e garantir que sua conquista seja realmente um passo positivo na sua vida financeira. Muitos compradores se frustram ao descobrir, no meio do processo, que precisariam de valores adicionais que não haviam sido planejados.
Por isso, o conhecimento é sua melhor ferramenta. Com planejamento, atenção aos detalhes e orientação profissional, você estará preparado para enfrentar todas as etapas da compra do seu imóvel — do primeiro contato com o vendedor até o registro final em cartório.
Se você está iniciando sua jornada no mercado imobiliário, salve este guia, compartilhe com quem também está comprando e comece a se preparar desde já. Comprar um imóvel é um sonho possível — e com as informações certas, é um sonho seguro.
